封面新闻记者 边雪
10月1日起，符合条件的购房者买房将获得一项新的财政支持。
9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局发布《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》，决定在全国范围内实施居民购房贷款贴息政策，通过财政与金融政策协同，支持城乡居民刚性住房需求，减轻新购买首套住房家庭的商业性个人住房贷款利息负担。
根据政策，贷款购买商品住房的居民家庭，同时满足三个条件即可享受中央财政贴息支持：使用新发放商业性个人住房贷款购买首套住房，不包括使用新发放商业性个人住房贷款置换存量贷款；所购住房建筑面积在120平方米以下（含120平方米）；所购住房价格在150万元以下（含150万元）。
贴息政策自2026年10月1日起实施，实施期限暂定1年。对于符合条件的新发放首套住房商业性个人住房贷款，财政部门按照贷款本金给予年化1%、期限不超过5年的贴息支持，单户可享受贴息的贷款规模上限为100万元。贴息资金由中央财政、地方财政分别按照90%、10%承担，其中省级及以下财政如何分担，由省级财政部门结合实际自主确定。
“首套住房”“120平方米”“150万元”，三个条件共同勾勒出政策重点支持的人群，以首次购房、面积适中、总价相对较低的刚需家庭为主。9月30日，上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受封面新闻采访时表示，从政策设计来看，首先值得关注的是对首套房需求者的支持。
首套、120平方米、150万元：政策瞄准刚性住房需求
在当前房地产市场循环中，刚性购房需求如果没有得到有效释放，后续的置换和改善需求也可能受到影响。因此，此次政策从刚需端切入，通过降低购房家庭的房贷利息负担，为住房消费增加新的支持。
值得注意的是，政策并没有简单地按照城市等级设置门槛，而是设置了全国统一的面积和总价条件。对于部分一线、二线城市而言，150万元的总价门槛看起来并不高，但严跃进认为，随着部分城市房价调整，一些小户型、性价比较高的二手房，总价已经逐渐进入这一范围。
这也意味着，政策对大城市的影响未必只体现在新房市场。
在严跃进看来，一些总价150万元左右的小户型二手房，未来可能成为政策传导的重要载体。“如果购房者能够因为贴息降低持有成本，部分房东也可能通过适当让利，使房源价格进入政策覆盖范围，从而增加交易机会。对于大城市而言，这有助于盘活部分小户型存量住房，让刚需和工薪家庭拥有更多选择。”严跃进说。
不过，政策文件本身明确的支持对象是“贷款购买商品住房”的居民家庭，是否具体覆盖某一套二手住房，仍需要结合当地执行细则以及银行实际办理要求判断，不能简单理解为所有总价150万元以下二手房都自动享受贴息。
1%的贴息怎么算？100万元贷款并非简单“白送5万元”
对于购房者来说，此次政策最直观的变化，是房贷利息成本进一步下降。
政策明确，财政部门按照贷款本金给予年化1%的贴息，单户可享受贴息的贷款规模上限为100万元，期限不超过5年。也就是说，如果符合条件的购房者贷款100万元，按照政策规定，年度贴息基数最高对应100万元贷款本金，按1%，理论上的年度贴息额度约为1万元。
但这里有一个容易被误解的地方：不能简单理解为每个人都可以直接拿到“100万元×1%×5年=5万元”现金补贴。严跃进解释，从通俗理解的角度，可以把它理解为“贷款100万元，每年按1%计算贴息”，这样五年下来大致相当于5万元。但严格按照贷款实际情况计算，购房者在还款过程中贷款本金会逐步下降，因此后续年度的贴息基数也会随之减少。
对于一笔长期限的100万元商业性个人住房贷款，政策最多可以帮助借款人累计减少付息近5万元。这也是政策官方测算采用的表述。
严跃进告诉记者，这种按照贷款本金直接乘以1%的计算方式，相比按照不同银行、不同贷款利率分别计算利息差额，执行起来更加直观。对于购房者而言，也更容易理解自己能够获得多少政策支持。
从财政承担方式看，此次政策同样释放出较强的协同特征。贴息资金由中央财政承担90%、地方财政承担10%，省级及以下财政的具体分担比例由省级财政部门结合实际自主确定。与完全由地方财政承担的购房补贴相比，这种中央和地方共同承担的方式，有利于降低地方财政压力，也使政策能够在全国范围内落地。
从“低首付、低利率”到“低月供”，政策继续降低购房成本
实际上，此次购房贷款贴息并非孤立出现，而是房地产信贷政策持续优化的一部分。
记者注意到，2024年，商业性个人住房贷款最低首付款比例已经调整为不低于15%，并不再区分首套、二套住房；2026年8月，中国人民银行、金融监管总局进一步发布房地产信贷管理新政，明确个人住房贷款期限最长不超过40年。
从政策组合来看，首付比例、贷款期限、贷款利率以及此次新增的财政贴息，分别从购房前期资金压力和购房后的还款压力等方面进行支持。
“此次贴息政策的意义也正在于此。”严跃进认为，过去降低购房成本更多依靠银行端的贷款利率调整，而随着当前房贷利率已经处于相对较低水平，进一步通过单纯降息来降低居民房贷成本的空间有限。在这一背景下，由财政资金对符合条件的住房贷款进行贴息，相当于在银行贷款利率之外，再增加一层政策支持。
如果把首付、利率、贷款期限和财政贴息放在一起看，购房者当前面对的融资条件已经发生了明显变化。严跃进将其概括为“低首付、低利率、低月供”的“三低”效应。不过，贴息政策最终能否转化为更多购房需求，还要看居民收入预期、房价预期、就业和家庭资产负债等多重因素。政策可以降低购房成本，但并不意味着所有符合条件的家庭都会因此立即购房。
从楼市运行来看，此次全国性购房贷款贴息政策首先直接降低了符合条件的首套刚需家庭的融资成本，同时也进一步强化了财政政策与金融政策的协同。对于部分大城市而言，150万元总价门槛也可能将政策影响延伸至部分中小户型二手房市场。
而随着政策于10月1日起正式实施，具体执行效果以及各地在资金办理、银行操作等方面的细则，也将成为观察后续住房消费变化的重要窗口。
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